L'estimation immobilière n'est pas une science exacte, mais elle permet de déterminer la valeur marchande de la propriété. Cela peut, par exemple, permettre au propriétaire de décider à quel prix mettre sa maison ou son appartement sur le marché. Nous pouvons également effectuer une estimation du bien lorsqu'il a subi un sinistre afin d'estimer combien il indemnisera le propriétaire. Pour y parvenir, les experts immobiliers peuvent utiliser plusieurs méthodes d'estimation traditionnelles, que nous détaillerons dans cet article.

Méthode par comparaison

La méthode d'estimation par comparaison la plus utilisée par les experts immobiliers est la solution la plus simple qui permet au propriétaire, par exemple, de bien vendre son bien.

En effet, la meilleure façon de déterminer le prix de vente d'une maison ou d'un appartement est d'analyser les prix du marché pour s'y ajuster.

A cet effet, nous établirons une liste de critères spécifiques à l'appartement qui servira de base à l'enquête de prix. Plus le bien est rare, plus il sera difficile d'établir des points de comparaison. Dans ce cas, nous élargirons la zone de recherche et enquêterons sur les transactions immobilières plus anciennes.

Si les biens analysés ne sont pas parfaitement identiques, on peut déterminer par exemple le prix au m², et non le prix du bien dans son ensemble.

Évidemment, la méthode du comparateur sera plus appropriée dans un marché actif avec de nombreux points de comparaison. Sinon, on passera plutôt à une autre méthode.

Méthode d'évaluation des revenus

Une autre façon de déterminer le meilleur prix de vente d'un appartement ou d'une maison est de déterminer les revenus qu'il rapporte (loyer réel) ou peut rapporter (loyer théorique) au propriétaire. On parle aussi de valorisation par capitalisation.

S'il est assez facile de déterminer la valeur (théorique ou réelle) du loyer, il est un peu plus difficile de déterminer quel rendement appliquer.

Encore une fois, l'expert immobilier devra faire beaucoup de travail d'étude de marché. Le choix du taux de capitalisation dépendra de plusieurs critères, notamment :

– classe immobilière (haut de gamme, bas de gamme, etc.) ; – Domaine; – Vieillissement ; – régime d'occupation ;

Le choix de ce taux est très important car le moindre changement peut avoir des répercussions assez importantes sur le prix du bien. Donc au final, il faudra quand même comparer le prix proposé avec les autres prix du marché pour s'assurer qu'il n'y a pas trop d'écart.

Méthode d'évaluation au coût de remplacement

Cette méthode peut être utilisée principalement dans deux situations :

– Lorsqu'un sinistre a endommagé une propriété qui doit ensuite être rénovée ou reconstruite ; – Pour des biens très particuliers comme les maisons anciennes.

Dans les deux cas il s'agira de déterminer combien coûtera le propriétaire s'il veut remettre son bien dans son état d'origine.

Dans le cas d'une maison ancienne, on partira souvent d'un prix de base qui sera amorti en fonction de l'usure de l'appartement.

Dans le cas d'un bien endommagé, la chose est un peu différente puisqu'il s'agira cette fois de déterminer le montant de l'indemnité à verser au propriétaire.

Quelle méthode choisir?

Chacune de ces méthodes est plus ou moins fiable selon la situation. Il n'y a donc pas une méthode meilleure qu'une autre car elle dépendra fortement de l'évaluation de votre propriété.