Diagnostics immobilier à réaliser sur la commune de Franconville

Ville de Franconville 95130Partout en France, investir dans un logement doit depuis 1997 passer par un nombre de diagnostics immobiliers qui visent à garantir la transparence des opérations immobilières et à réduire ainsi le taux de litiges et de conflits entre les parties contractantes. Quels sont donc les diagnostics immobiliers obligatoires sur la commune de Franconville ? Comment ce passe le diagnostic immobilier et à qui confier sa réalisation ?

Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?

L’imposition des diagnostics immobiliers a entré en vigueur en 1996 avec la loi Carrez qui vise à préciser la superficie exacte d’un local et à reporter le résultat (superficie carrez) sur les documents de la transaction.

Depuis, nombre de vérifications techniques ont pris place dans le diagnostic immobilier. Parmi les diagnostics sur Franconville et dans les alentours on trouve :

  • Diagnostic amiante
  • Diagnostic Carrez
  • Diagnostic plomb
  • Diagnostic ERP
  • Diagnostic Gaz
  • Diagnostic Termites
  • Diagnostic DPE
  • Diagnostic Parasitaires
  • Diagnostic Thermographie
  • Diagnostic Infiltrométrie

En premier abord, l’on peut s’interroger sur l’intérêt de réaliser ces dix diagnostics avant la conclusion de la vente ou de la location.

Leur principal avantage est qu’ils donnent des informations claires et détaillées sur le local en question et sous de nombreux aspects techniques. Le diagnostic immobilier complet permet de connaitre les éléments essentiels d’un logement ou d’un local, son état et sa condition au moment de la transaction.

Cette transparence immobilière permet d’éviter de nombreux malentendus et protège à chacune des deux parties engagées :

  • Pour le vendeur : présenter le local d’une façon transparente tenant compte des défauts et des défaillances ce qui a pour objectif d’éviter toute réclamation ou litige de la part de l’acquéreur.
  • Pour l’acquéreur ou le locataire : bien connaitre le local, ses atouts et ses défauts en ayant une information complète sur le bien.
  • Pour l’agent immobilier : pouvoir évaluer la vraie valeur du bien grâce aux résultats des diagnostics et donc sécuriser la transaction.

Les résultats de ces diagnostics permettent également de savoir si le local aura un impact sur la santé des résidents, étant donné qu’ils prennent en compte un certain nombre de perturbateurs de santé tels que l’amiante, le plomb ou les termites qui sont des éléments nocifs surtout pour les enfants et les personnes âgées.

Quels sont les différents diagnostics immobiliers à réaliser sur la région de Franconville ?

Sur le territoire de la commune Franconville, 95130, on liste dix diagnostics immobiliers à réaliser dans le cas d’une vente ou d’une location:

1. Diagnostic Amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens dont le permis de construction date d’avant le 01 juillet 1997. Utilisé auparavant pour des raisons d’isolation, l’amiante est depuis la date précitée, considéré comme un risque sur la santé et une source de tumeurs cancéreuses mortelles.

Un rapport du diagnostic Amiante est exigé au moment de la conclusion du contrat de vente ou de location. Cependant, l’acquéreur pourra demander ce rapport lors de sa visite du local, donc on recommande de le réaliser dès la mise en vente. Le diagnostic amiante ne doit être fait que par le biais d’un professionnel diagnostiqueur certifié, car intervenir sur les matériaux peut libérer des minuscules fibres susceptibles de créer des maladies respiratoires si inhalées.

2. Diagnostic Carrez

La loi Carrez est appliquée depuis 1996 à toute promesse de vente et oblige le vendeur à garantir la surface de son bien en précisant la superficie de la zone privative peu importe s’il s’agisse d’un local, d’une fraction de lot, d’un habitat ou d’un local professionnel.

L’article 4-1 du décret 67-223 précise que la loi Carrez concerne toute la superficie d’un local ou un lieu clos, couvert et d’une hauteur dépassant les 1,80m.

Contrairement au diagnostic précédent, la loi Carrez n’oblige pas le vendeur à employer un professionnel pour le métrage, mais un recours au diagnostiqueur immobilier ou tout autre expert du domaine est largement préférable.

Si la superficie loi Carrez ne figure pas sur la promesse de vente, le compromis de vente est déclaré nul. Cependant, la majorité des contrats de vente indiquent toujours cette superficie. Dans le cas contraire, l’acquéreur dispose d’un mois pour réclamer l’absence du métrage dans le contrat. En cas d’erreurs de mesure, l’acquéreur ne peut réclamer une diminution de la valeur du local que si la mesure indiquée dépasse la mesure réelle de 5%.

3. Diagnostic Plomb

Aussi connu sous le nom constat de risque d’exposition au plomb, il concerne les bâtiments construits avant 1949. De ce fait, les maisons construites après cette année ne sont pas concernées par ce diagnostic. Le CREP (manque la définition du crep) a une durée de validité d’un an en cas de résultat positif. Dans le cas contraire, qui signifie l’absence de revêtement contenant du plomb, le propriétaire n’aura plus à refaire le diagnostic à chaque fois qu’il loue ou vend le bien.

 

Cependant, en cas de présence de plomb dans la construction, le propriétaire peut toujours louer et vendre le local à condition d’informer les nouveaux résidents du résultat du diagnostic. La réalisation du CREP doit être faite par un diagnostiqueur certifié.

4. L’état des risques et pollution

Il s’agit d’un document regroupant  les différents risques et aléas qui existent dans la résidence et dans ce qui l’entoure : des risques naturels, miniers, sismiques voire technologiques. Le document doit également indiquer si le sol est pollué et le niveau du potentiel radon.

Si la maison concernée doit être l’objet de travaux dans le cadre de la prévention de ces risques, ce point doit également figurer dans l’ERP. Pour obtenir le document ERP, le diagnostic peut être effectué par un professionnel certifié qui se chargera de se rendre à la mairie et de faire les recherches nécessaires ce qui est un vrai gain de temps et d’effort en plus de l’assurance que le diagnostiqueur représente en cas de conflit.

Ce diagnostic peut aussi bien être accompli par le vendeur lui-même en se renseignant à la commune pour établir l’état des risques. La durée de validité de l’ERP est de six mois au jour de la conclusion du contrat de la vente ou de la location.

5. Le diagnostic Gaz

Concernant les locaux pourvus d’une installation intérieure de gaz qui date de plus de quinze ans, le diagnostic gaz a pour but d’assurer la sécurité des occupants en examinant de près la tuyauterie et les raccordements en plus de la ventilation et de la combustion.

Chaque année, de nombreux décès accidentels et dégâts sont causés par l’intoxication au monoxyde de carbone suite à des fuites de gaz liées à des installations non-conformes avec les normes en vigueur.

Le diagnostic gaz à Franconville peut être effectué exclusivement par un professionnel certifié, la validité du diagnostic gaz est de trois ans, au delà il devra etre renouvelé.

6. Le diagnostic Termites

Les termites et les insectes xylophages constituent des vraies sources de dégradation des éléments de la construction, en l’occurrence le bois et peuvent aller jusqu’à causer l’effondrement des plafonds et des toitures. Le diagnostic Termites a donc pour objet de vérifier l’existence de ces insectes dans les bâtiments destinés à l’habitation ou au commerce et déterminer la présence ou non d’une contamination dans toute la commune de Franconville.

Le diagnostic termites est valable pour une durée de six mois et ne peut être effectué que par un expert certifié.

7. Le diagnostic de performance énergétique

Il s’agit d’un document informatif qui détaille les performances énergétiques du bien, son degré d’isolation thermique et le montant des charges prévues pour le chauffage. Le DPE contient donc une estimation chiffrée et en étiquetage allant de “A” à “G” pour la classe énergétique d’une habitation et de “A” à “J” pour les locaux d’activité.

Finalement, le document propose des conseils et recommandations techniques pour l’amélioration de la performance de l’énergie et les possibles travaux que cela entraîne.  Ce diagnostic ne peut être réalisé que par un technicien certifié. Il est valable pour une durée de 10 ans et doit être remis lors de la visite du bien ou alors à la signature du compromis de vente.

8. Le diagnostic parasitaire

Vivement recommandé pour les habitations localisées dans les zones humides, ce diagnostic n’est cependant pas régi par une obligation législative et vise à repérer la présence d’insectes et des champignons lignivores qui dégradent les structures en bois. Dans le colimateur du diagnostic parasitaire, les locaux situés dans des environnements humides, sombres et mal ventilés. Ce diagnostic est souvent demandé par les études notariales et doit être effectué par un diagnostiqueur confirmé qui contrôlera les éléments susceptibles d’être contaminés et réalisera un sondage électronique avec un humidimètre pour préciser les zones les plus humides.

9. Le diagnostic thermographique

Le diagnostic thermographique est effectué par un diagnostiqueur immobilier qui visualisera les températures de la surface, des murs et de la toiture du bâtiment et pourra donc déceler les zones froides qui ont pour cause une fuite d’eau ou un défaut d’isolation et de définir les améliorations et mesures à effectuer.

  10. Le diagnostic infiltrométrique

Il s’agit d’un test obligatoire qui permet de détecter les fuites et infiltrations d’air en vue de les repérer ou de les colmater. Ce diagnostic permet de mesurer la valeur d’air rentrant et sortant du bâtiment en dehors des systèmes de ventilation utilisés et ce pour réduire la consommation énergétique du local.

Cette étude obligatoire doit résulter en un débit d’air échappant qui est inférieur à une limite déterminée par la norme RT2012.

Diagnostics immobiliers : A qui faire confiance ?

Les professionnels en charge d’effectuer les diagnostics immobiliers, doivent depuis le 1er Novembre 2007 être certifiés ISO17 024 et avoir également une certification spécifique pour six des dix diagnostics précités. Pour rappel le diagnostic Carrez et l’état des risques naturels et technologiques ne nécessitant pas l’intervention de spécialistes pour être effectués, échappent à cette obligation.

Le diagnostiqueur doit en outre justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle valide. Voici quelques conseils à considérer pour choisir un professionnel pour ces diagnostics immobiliers :

  • Contacter le diagnostiqueur par téléphone et posez-lui des questions pour jauger son niveau de professionnalisme.
  • Demandez un devis détaillé des diagnostics et de leurs tarifs.
  • Comparez les tarifs proposés par plusieurs professionnels et faites vos calculs en vous basant sur le tarif horaire et la durée de sa visite.
  • Demandez à consulter les certifications et attestations d’assurance obligatoires.

Quand doit on fournir le dossier de diagnostic technique ?

Dans le cas d’une vente, le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être fourni à l’acquéreur dès la signature du compromis de vente ou bien lors de la réalisation de l’acte de vente devant le notaire.

Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l’acquéreur s’il le souhaite, lors de la visite du local, conformément à l’article 271-4 du code de la construction et de l’habitat sous peine de lourdes amendes.

Dans le cas d’une location, le dossier de diagnostic technique est à remettre au locataire lors de la signature du bail.

Toutefois, il est préférable de réaliser les diagnostics immobiliers bien en amont pour éviter de lourdes amendes en cas de désaccord avec la loi. Cette anticipation a également d’autres avantages :

  • Réaliser les diagnostics immobiliers avant la date de conclusion du contrat permet de déceler les défauts au préalable et pouvoir les corriger et ainsi obtenir des résultats sans failles lors de la visite du diagnostiqueur. De plus un DDT impeccable attirera plus d’acquéreurs potentiels pour votre bien.
  • Si l’acquéreur ne découvre le diagnostic technique qu’au jour de la transaction, il pourra demander une baisse de prix d’achat pour raisons de défauts repérés dans le document. C’est pourquoi on recommande de fournir le DDT lors de la visite du local.
  • Dans le cas où le diagnostiqueur propose à reconduire le diagnostic immobilier, vous aurez toujours de la marge et ne serez pas pris au dépourvu.

Conclusion

Le diagnostic immobilier garanti le maximum de transparence entre les parties contractantes. Ces controles techniques assurent la qualité du bien et le valorise ce qui ne peut qu’être bénéfique pour le bon déroulement de la vente ou de la location. Confier la mission à un diagnostiqueur certifié est un gain de temps considérable pour le propriétaire et protège sa responsabilité vis à vis de la loi. Pour l’acquéreur, c’est une preuve de sérieux, meme pour les diagnostic ou la certification n’est pas obligatoire.