Vous désirez vendre ou acquérir un logement et vous entendez parler de la surface utile, mais ne savez pas exactement ce qu’il en est entre la surface habitable, la loi Carrez et la surface utile. L’une va servir à déterminer la valeur vénale d’un logement et l’autre sera plus axée sur la valeur locative s’il existe une mesure fiscale d’un bien immobilier neuf. Il existe de grosses différences dont voici les explications.

Qu’est-ce que la surface utile d’un logement ?

La surface utile d’un bien immobilier se calcule à partir de la surface habitable à laquelle, il est nécessaire de rajouter 50 % de la surface des annexes. Cette surface utile est définie dans l’article R331-10 de 1995 comme suit : « La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement ». Les annexes sont considérées comme des pièces extérieures du bien immobilier, car il n’est pas possible d’y entrer directement par contre elles sont réservées à l’usage de l’occupant du logement et leur plafond est à une hauteur d’au moins 1,80 m. les divers éléments définissant une annexe sont l’absence de plafond, la toiture apparente, le parpaing apparent, le sol ragréé simplement, etc. Ces annexes portent sur les caves, les remises, les celliers, les caves, les resserres et les ateliers. Sont également compris dans les annexes les greniers et combles aménageables, les loggias, balcons et vérandas et terrasses ne dépassant pas 9 m². Les parkings, buanderies, séchoirs, celliers accessibles de l’intérieur, les jardins et les terrasses supérieures à 9 m² ne sont jamais considérés comme des annexes et ne doivent donc pas être pris en compte pour le calcul de la surface utile. Attention, il est nécessaire de rajouter que les garages ne sont pas des lieux d’habitation ni des annexes pouvant s’intégrer à la surface utile. Il n’y a que dans les maisons individuelles qu’ils font l’objet d’un cas particulier. Ces garages peuvent alors faire partie des annexes et leur surface est fixée forfaitairement à 12 m².

À quoi sert réellement la surface utile d’un logement ?

Au départ, la surface utile d’un logement a été créée pour le calcul des logements encadrés comme les HLM. Cette surface utile devait remplacer la surface corrigée dont le calcul était extrêmement complexe. Les années passant la surface utile a pris une fonction différente et sert actuellement, de référence au calcul de nombreux dispositifs mis en place pour les logements. Cette surface utile sert aussi à calculer les loyers sociaux ainsi que les différentes subventions et différents prêts à la construction, amélioration et acquisition des logements. Aujourd’hui, la surface utile entre en compte pour : PLI, PLUS, PLA-I et PLUS-CD. Pour finir, elle est aussi utilisée dans plusieurs systèmes de défiscalisation joints à l’encadrement des loyers. Les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel tiennent de la surface utile et aide ainsi un grand nombre de contribuables à économiser de l’argent sur leur impôt sur le revenu. Ces propriétaires sont dans l’obligation de pratiquer des loyers plafonnés pendant plusieurs années.

Le calcul d’un montant de loyer avec la surface utile

Pour calculer le montant d’un loyer plafonné, la règle est simple. Il suffit de multiplier la surface utile par le loyer autorisé au mètre carré. Le bailleur sera alors en droit de demander à son locataire le loyer maximum calculé sur cette règle. À noter que dans cet encadrement des loyers, la somme des annexes entre en compte, mais elle est plafonnée à 16 m². Voici un exemple simple de calcul : la surface habitable d’un appartement est de 80 m² à laquelle il est nécessaire de rajouter une cave de 8 m² et un balcon de 10 m². Le total de ces deux annexes est de 18 m², mais seulement 16 m² ne seront retenus pour le calcul de la surface utile. Ce qui donne 80 m²+ (16 m²/2) = 88 m².

Différence entre la surface habitable et la surface utile

La surface habitable ou surface loi Boutin, est égale à la surface des planchers construits sous déduction des cloisons, murs, cage d’escalier, marches, embrasure des fenêtres et des portes ainsi que des gaines. Cette surface habitable se calcule en excluant le moyen-œuvre. Il est possible de la calculer à l’aide d’un plan ou additionner chaque pièce. Il est cependant admis une erreur de 5 % au maximum, car au-delà, la responsabilité de la personne ayant effectué les calculs, peut être engagée. Pour calculer la surface utile, il faut retenir la surface habitable et rajouter 50 % de la surface des annexes utilisées par l’occupant et qui sont des pièces externes, secondaires et inaptes à l’habitation. Rappelons que ces annexes doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur.

À qui sert la surface utile en principe ?

La surface utile sert en principe aux experts immobiliers. Elle fait valeur de référence dans l’évaluation de plusieurs cas comme :

  • L’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière
  • La donation
  • Le calcul d’une succession

Dans ces calculs, la loi n’impose rien surtout lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier. Elle ne précise pas s’il faut retenir la surface habitable ou loi Carrez ou la surface utile. Dans le cas d’une vente, d’une acquisition ou d’une succession d’un bien immobilier, il faut toujours se faire préciser quel type de surface a été retenu pour le calcul, car entre les deux, la différence peut être énorme. En général, les experts immobiliers s’appuient sur la surface utile pour évaluer un bien immobilier d’habitation destiné à la vente qui est bien plus adapté et précis que la surface habitable loi Carrez.