Depuis la loi Grenelle II de 2011, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire dans toute annonce immobilière de location et doit être annexé au contrat de bail. Pourtant, certains bailleurs continuent de louer sans ce document, parfois par ignorance, parfois par négligence. Que dit la jurisprudence sur l’absence de DPE en location ? Quelles sont les sanctions concrètes prononcées par les tribunaux, et quels recours le locataire peut-il exercer ?
L’obligation légale du DPE en location
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de joindre un DDT (dossier de diagnostic technique) au contrat de location, dont le DPE fait partie. Cette obligation s’applique aux locations à usage d’habitation principale, nues ou meublées. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et a une validité de 10 ans (pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021).
Depuis le 1er janvier 2028, les logements classés G seront interdits à la location. Depuis 2025, les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont déjà concernés. La réforme DPE 2026 renforce encore l’importance de ce document.
Ce que disent les tribunaux
La jurisprudence en matière d’absence de DPE location s’est progressivement consolidée, notamment depuis la réforme du DPE opposable de 2021. Voici les tendances principales issues des décisions de tribunaux judiciaires et de cours d’appel.
La réduction de loyer (diminution de la valeur locative)
Plusieurs cours d’appel ont accordé au locataire une réduction de loyer lorsque le DPE était absent ou manifestement erroné. Le raisonnement : le locataire n’a pas pu prendre de décision éclairée sur la consommation énergétique du logement. La réduction accordée oscille en général entre 5 et 15 % du loyer mensuel, avec effet rétroactif sur la durée du bail.
La nullité du bail
C’est la sanction la plus sévère. Certains tribunaux ont prononcé la nullité du bail en l’absence de DPE, permettant au locataire de quitter les lieux sans préavis ni pénalités et d’obtenir le remboursement des loyers versés. Cette sanction reste minoritaire mais existe : la Cour d’appel de Bourges (arrêt du 27 juin 2024, RG n° 23/00841) a ainsi confirmé que l’absence de DPE pouvait fonder une demande de nullité relative.
Les dommages et intérêts
Sans aller jusqu’à la nullité, les juges condamnent souvent le bailleur à verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi (factures énergétiques plus élevées que prévu, inconfort thermique, décision de louer prise sans information complète). Les montants varient de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon la durée du bail et la gravité du défaut d’information.
Les sanctions encourues par le bailleur
Les sanctions ne sont pas uniquement judiciaires. Elles peuvent être de nature administrative, civile ou fiscale.
Sur le plan civil
Le locataire peut agir en justice pour obtenir l’une des sanctions décrites plus haut (nullité, réduction de loyer, dommages et intérêts). Le délai de prescription pour agir est de 5 ans à compter de la signature du bail.
Sur le plan administratif
L’absence de DPE dans les annonces immobilières est une infraction aux règles encadrées par la DGCCRF. Les bailleurs particuliers s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € ; les personnes morales (SCI, sociétés de gestion) jusqu’à 15 000 €.
Sur le plan fiscal
Depuis 2023, les logements dont le DPE n’a pas été réalisé ou est manifestement erroné peuvent être exclus des dispositifs de défiscalisation locative (Pinel, Denormandie, etc.).
Les recours du locataire en cas d’absence de DPE
Si vous êtes locataire et que votre bailleur ne vous a pas remis de DPE lors de la signature du bail, voici la marche à suivre.
Étape 1 : Mise en demeure du bailleur
Adressez un courrier recommandé avec AR à votre bailleur lui demandant de vous fournir un DPE valide dans un délai de 15 jours. Conservez une copie de cette mise en demeure : elle sera indispensable en cas de procédure judiciaire.
Étape 2 : Saisine de la commission de conciliation
Chaque département dispose d’une commission départementale de conciliation (CDC) compétente pour les litiges locatifs. La saisine est gratuite et peut aboutir à un accord amiable en quelques semaines.
Étape 3 : Action en justice
En l’absence d’accord, saisissez le tribunal judiciaire du lieu du logement. Demandez soit la nullité du bail, soit une réduction de loyer, soit des dommages et intérêts — ou la combinaison des trois. L’aide juridictionnelle peut financer vos frais si vos revenus sont modestes.
DPE erroné : même régime que l’absence ?
Depuis la réforme de 2021, le DPE est devenu un document opposable juridiquement. Cela signifie qu’un DPE erroné (classement surévalué, méthode de calcul incorrecte, données fausses) est traité comme une information trompeuse. La jurisprudence applique dans ce cas les mêmes sanctions qu’en cas d’absence, voire des dommages et intérêts majorés si le préjudice est important (factures très supérieures à ce qu’indiquait le DPE).
Pour vous assurer de la fiabilité d’un DPE existant sur un logement que vous achetez, consultez la procédure de mise à jour du DPE 2026 : certains diagnostics anciens sont désormais caducs et doivent obligatoirement être refaits.
Questions fréquentes
- Un locataire peut-il refuser de signer le bail si le DPE est absent ?
- Oui. Le locataire est parfaitement en droit de conditionner sa signature à la remise du DPE. Si le bailleur refuse, c’est un signal d’alerte fort : le logement peut être très énergivore et le bailleur cherche à dissimuler cette information.
- Le DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
- Non, le DPE n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières (durée inférieure à 4 mois par an, usage non résidentiel principal). Il reste obligatoire pour les meublés de tourisme qui constituent la résidence principale du locataire.
- Que faire si le DPE fourni par le bailleur est trop vieux ?
- Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 est officiellement caduc depuis le 1er janvier 2023 (si réalisé avant 2013) ou le 31 décembre 2024 (si réalisé entre 2013 et 2021). Le bailleur doit en faire réaliser un nouveau. Sans nouveau DPE valide, le locataire peut exiger la mise en conformité.
- La présence d’un DPE dans l’annonce suffit-elle à protéger le bailleur ?
- Non. Le DPE doit être annexé physiquement au contrat de bail signé par les deux parties. Un DPE mentionné dans l’annonce mais absent du bail ne protège pas le bailleur contre une action en justice.
Conclusion
La jurisprudence sur l’absence de DPE en location est désormais bien établie : les tribunaux n’hésitent plus à sanctionner les bailleurs défaillants, parfois lourdement. Pour un bailleur, la prévention passe par un simple réflexe : commander le DPE avant la mise en location et l’annexer systématiquement à chaque nouveau bail.