Le marchand de biens est un acteur incontournable du marché immobilier : il achète des propriétés — appartements, immeubles, terrains, fonds de commerce — dans le but explicite de les revendre avec profit. Contrairement à l’investisseur classique, son activité est considérée comme commerciale par l’administration fiscale, avec des règles spécifiques en matière de TVA, de droits d’enregistrement et d’imposition des bénéfices. En 2026, comprendre le statut de marchand de biens est essentiel avant de se lancer dans l’achat-revente immobilier.
1. Définition du marchand de biens
Le marchand de biens est une personne physique ou morale qui réalise, à titre habituel, des opérations d’achat d’immeubles ou de droits immobiliers en vue de leur revente. Cette qualification repose sur deux critères cumulatifs posés par la jurisprudence fiscale :
- L’habitude : une seule opération isolée ne suffit pas. L’administration examine la fréquence et le nombre de transactions sur plusieurs années.
- L’intention spéculative : le bien est acheté dans le but de réaliser une plus-value à la revente, et non pour être conservé à titre patrimonial ou locatif.
Le champ d’application est large : immeubles bâtis, terrains à bâtir, fonds de commerce, parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SARL de famille…). L’activité n’est pas réglementée au sens professionnel — aucune carte professionnelle n’est requise, contrairement à l’agent immobilier — mais elle est fiscalement très encadrée.
2. Statut juridique : quelle structure choisir ?
Il n’existe pas de « statut de marchand de biens » au sens du droit des sociétés. Vous pouvez exercer sous différentes formes :
| Structure | Avantage principal | Point de vigilance |
|---|---|---|
| EI (Entreprise Individuelle) | Simplicité, pas de capital minimum | Patrimoine personnel exposé en cas de dettes |
| EURL / SARL | Responsabilité limitée aux apports | Charges sociales importantes sur rémunération gérant |
| SAS / SASU | Flexibilité statuts, rémunération modulable | Coût de constitution plus élevé |
| SCI à l’IS | Optimisation fiscale possible | Requalification risquée si activité répétée |
La SARL ou SAS reste le choix le plus courant car elles offrent une protection du patrimoine personnel. La SCI est à utiliser avec prudence : si l’administration requalifie son activité en activité commerciale (ce qui arrive fréquemment), les conséquences fiscales peuvent être lourdes.
3. Fiscalité : BIC, TVA et droits d’enregistrement
Imposition des bénéfices : les BIC
Les profits réalisés par le marchand de biens relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le bénéfice imposable est calculé ainsi :
Bénéfice = Prix de vente − Prix d'achat − Frais (notaire, travaux, frais financiers, charges de structure)
En société soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (taux réduit PME), puis 25 % au-delà. En entreprise individuelle, les bénéfices s’ajoutent au revenu global et sont soumis au barème progressif de l’IR.
TVA immobilière
Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses cessions d’immeubles neufs (moins de 5 ans après achèvement). Pour les biens anciens, la TVA sur la marge est applicable si le bien a été acheté sans récupération de TVA. Le taux standard est de 20 %.
Droits d’enregistrement réduits : l’engagement de revente
C’est l’un des avantages majeurs du statut. En vertu de l’article 1115 du Code général des impôts, le marchand de biens bénéficie d’un droit d’enregistrement réduit à 0,715 % (au lieu de 5,80 % environ pour un particulier) s’il s’engage à revendre le bien dans un délai de :
- 5 ans pour les immeubles à usage d’habitation
- 2 ans pour les terrains à bâtir ou les immeubles destinés à être démolis
4. Chiffres clés à connaître
5. Comment devenir marchand de biens ?
Contrairement aux agents immobiliers, aucune formation obligatoire ni carte professionnelle n’est exigée. En pratique, voici les étapes à suivre :
- Créer une structure juridique adaptée (SARL, SAS…) et l’immatriculer au RCS avec le code APE 6810Z (Activités des marchands de biens immobiliers).
- Constituer un apport ou un financement : les banques examinent les projets de marchand de biens avec attention. Un apport de 20 à 30 % est souvent requis, et la solidité du business plan prime.
- Identifier des biens à fort potentiel : biens sous-évalués, lots de copropriété à diviser, immeubles à rénover. La rentabilité dépend du prix d’achat et des coûts de travaux.
- Signer une promesse de vente avec clause de condition suspensive en mentionnant la qualité de marchand de biens et l’engagement de revente pour bénéficier des droits réduits.
- Suivre la comptabilité en BIC, avec un expert-comptable spécialisé en immobilier.
Pour optimiser votre stratégie patrimoniale globale, il peut être utile de bien distinguer ce statut commercial de celui de bailleur privé, qui répond à une logique d’investissement locatif très différente.
6. Avantages et risques du statut
Les avantages
- Droits d’enregistrement très réduits à l’achat (0,715 %)
- Déductibilité de l’ensemble des frais réels (travaux, intérêts, frais de structure)
- Récupération de TVA sur les acquisitions soumises à TVA
- Activité évolutive : pas de plafond légal sur le nombre ou la valeur des opérations
Les risques
- Pas d’abattement pour durée de détention : toute plus-value est imposable au taux plein
- Risque de requalification fiscale si l’intention spéculative est démontrée a posteriori sur des ventes supposées privées
- Cotisations sociales élevées sur les rémunérations versées (surtout en SARL)
- Dépendance forte au marché immobilier local et à la conjoncture bancaire
FAQ
- Faut-il un diplôme pour exercer comme marchand de biens ?
- Non. Il n’existe aucune exigence de diplôme ou de carte professionnelle pour exercer comme marchand de biens. En revanche, une bonne maîtrise du droit immobilier, de la fiscalité et de la gestion de chantier est indispensable en pratique.
- Combien d’opérations faut-il réaliser pour être qualifié de marchand de biens ?
- La loi ne fixe pas de nombre minimum. L’administration apprécie la situation au cas par cas : la répétition des opérations sur 3 à 5 ans, leur organisation systématique et l’intention déclarée de revente sont des indices déterminants. Deux ou trois opérations rapprochées peuvent suffire à déclencher la requalification.
- Peut-on cumuler marchand de biens et investissement locatif ?
- Oui, mais les deux activités doivent être clairement séparées. Les biens détenus à titre locatif ne doivent pas faire l’objet d’un engagement de revente, sous peine de requalification. Il est conseillé de loger chaque activité dans une structure juridique distincte.
- Quelles charges peut-on déduire du bénéfice imposable ?
- Toutes les charges engagées dans le cadre de l’activité sont déductibles : prix d’achat du bien, frais de notaire à l’acquisition, travaux de rénovation ou d’aménagement, intérêts d’emprunt, honoraires (architecte, expert-comptable, avocat), frais de publicité et commissions d’agence à la vente, charges sociales et salaires.