Un bail aux 2 noms engage les deux cotitulaires solidairement : chacun est responsable de la totalité du loyer, même en cas de séparation. Lorsque le couple se sépare, la question de qui reste, qui part, et comment l’autre se dégage de ses obligations devient complexe. Voici les règles légales précises, selon que vous soyez pacsés, mariés ou en concubinage.
1. Bail cotitulaire : ce que ça implique concrètement
Lorsqu’un bail est signé aux 2 noms, les deux locataires sont cotitulaires et solidairement responsables :
- Chacun est redevable de la totalité du loyer — pas seulement de sa moitié
- Le propriétaire peut réclamer le loyer impayé à l’un ou l’autre indifféremment
- Chacun a les mêmes droits sur le logement : droit de rester, droit de donner congé (sous conditions)
- Les deux signatures sont en principe requises pour toute modification du bail
2. Que se passe-t-il en cas de séparation ?
En cas de séparation, trois scénarios sont possibles pour un bail aux 2 noms :
| Scénario | Situation | Conséquence |
|---|---|---|
| L’un part, l’autre reste | Accord amiable | Nécessite une désolidarisation formelle — sinon les deux restent engagés |
| Les deux partent | Résiliation conjointe | Délai de préavis (1 ou 3 mois selon zone) |
| Désaccord sur qui reste | Conflit | Le juge peut attribuer le bail à l’un des deux (surtout pour les couples mariés/pacsés) |
Le piège le plus fréquent : l’un quitte le logement sans formalités, pensant que l’autre « reprend » le bail. Or, sans désolidarisation notifiée au propriétaire, les deux restent engagés — y compris pour les loyers futurs et les éventuels dommages.
3. Procédure de désolidarisation du bail
La désolidarisation permet à l’un des cotitulaires de se retirer du bail sans mettre fin au contrat de location. Elle nécessite l’accord du propriétaire.
- Accord entre les deux locataires — Les deux parties se mettent d’accord sur qui reste et qui part. Il est conseillé de formaliser cet accord par écrit.
- Notification au propriétaire — Le locataire qui souhaite se retirer envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, demandant sa désolidarisation du bail.
- Accord du propriétaire — Le propriétaire n’est pas légalement obligé d’accepter. S’il refuse, les deux locataires restent engagés solidairement jusqu’à la fin du bail.
- Avenant au bail — Si le propriétaire accepte, un avenant est signé par les trois parties (les deux locataires et le propriétaire) pour acter la désolidarisation.
- Garantie du locataire restant — Le propriétaire peut conditionner son accord à la présentation d’un nouveau garant par le locataire qui reste, si ses revenus sont insuffisants seul.
4. Différences selon le statut du couple
| Statut | Cotitularité automatique ? | Attribution par le juge en cas de litige ? |
|---|---|---|
| Mariés | ✅ Oui (art. 1751 CC) même si 1 seul signataire | ✅ Oui — le juge peut attribuer le bail à l’un des époux |
| Pacsés | ❌ Non (sauf si les 2 ont signé) | ✅ Oui — le juge peut trancher |
| Concubins | ❌ Non (sauf si les 2 ont signé) | ❌ Non — pas d’attribution judiciaire possible |
Cas des époux mariés
L’article 1751 du Code civil rend le bail cotitulaire de droit pour les époux, même si un seul a signé. En cas de divorce, le juge aux affaires familiales peut attribuer le bail à l’un des époux dans le cadre du jugement de divorce. Cette attribution peut s’imposer au propriétaire.
Cas des pacsés
Le PACS ne crée pas de cotitularité automatique. Si les deux partenaires ont signé le bail, ils sont cotitulaires et la procédure de désolidarisation s’applique. En cas de séparation judiciaire, le juge peut attribuer le bail au partenaire qui en a la garde principale des enfants.
5. Les droits et obligations du propriétaire
En tant que propriétaire bailleur confronté à la séparation de vos locataires cotitulaires :
- Vous pouvez continuer à réclamer le loyer à l’un ou l’autre, ou aux deux
- Vous n’êtes pas tenu d’accepter la désolidarisation si le locataire restant ne présente pas de garanties suffisantes
- Si un locataire vous notifie son départ sans accord de désolidarisation, le bail continue jusqu’à la fin du préavis légal — les deux restent solidaires jusqu’à ce terme
- Vous pouvez exiger un avenant signé par les deux parties pour toute modification du bail
FAQ — Bail à 2 noms et séparation
- Peut-on obliger le propriétaire à accepter la désolidarisation ?
- Non. La désolidarisation requiert l’accord du propriétaire. Si celui-ci refuse, les deux cotitulaires restent engagés. La seule alternative est de donner congé conjointement avec le délai de préavis légal (1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs).
- Que se passe-t-il si l’un des locataires part sans donner congé ?
- Le bail continue et les deux locataires restent solidairement responsables du loyer. Le locataire parti reste engagé jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à ce qu’une désolidarisation soit actée. En cas d’impayé, le propriétaire peut poursuivre les deux locataires.
- Le dépôt de garantie est-il restitué au locataire qui part ?
- Non directement. Le dépôt de garantie est lié au bail, pas à l’un des locataires. Il sera restitué (ou défalqué) lors de l’état des lieux de sortie, au bénéfice des deux cotitulaires. Leur répartition interne reste une affaire entre eux.
- Combien de temps dure le préavis pour un bail à 2 noms en cas de résiliation conjointe ?
- Le délai de préavis est le même que pour un bail individuel : 1 mois en zone tendue, 3 mois en zone non tendue. La résiliation conjointe doit être notifiée par lettre recommandée signée par les deux locataires. Elle peut aussi être faite par acte d’huissier.