L’indice du coût de la construction (ICC) est un indicateur trimestriel publié par l’INSEE qui mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage d’habitation en France. Longtemps utilisé comme référence pour la révision des loyers et des baux commerciaux, l’ICC conserve en 2026 un rôle clé dans certains contrats de location anciens et dans l’estimation de la valeur de reconstruction des biens. Qu’il s’agisse de réviser un loyer, de calculer l’indexation d’un bail ou de comprendre l’évolution du marché de la construction, voici tout ce qu’il faut savoir sur l’indice du coût de la construction en 2026.
Qu’est-ce que l’indice du coût de la construction ?
L’indice du coût de la construction (ICC) est calculé et publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Il mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France, hors valeur du terrain.
Sa base de référence est fixée à 100 au 4e trimestre 1953. Aujourd’hui, l’ICC atteint plus de 2 000 points, reflétant la hausse cumulée du coût de la construction depuis cette base.
Quels usages pour l’ICC en 2026 ?
- Révision de loyers dans les baux anciens : les baux d’habitation signés avant le 10 février 2008 peuvent encore prévoir une indexation sur l’ICC
- Révision de baux commerciaux anciens : avant 2008, certains baux professionnels et commerciaux utilisaient l’ICC comme indice de révision
- Estimation de la valeur de reconstruction : les assureurs et experts immobiliers s’y réfèrent pour calculer la valeur à neuf d’un bien lors d’un sinistre
- Marchés de travaux : dans certains contrats de construction, l’ICC sert d’indice d’actualisation complémentaire à l’indice FFB
Comment l’ICC est-il calculé ?
L’INSEE calcule l’indice du coût de la construction à partir d’une enquête trimestrielle réalisée auprès d’un panel représentatif de constructeurs de logements en France. Cette enquête collecte les coûts unitaires par mètre carré de surface hors œuvre nette (SHON), pondérés selon :
La valeur de terrain est exclue du calcul de l’ICC, tout comme les coûts de viabilisation. L’indice reflète uniquement le coût de construction à proprement parler.
Tableau des valeurs ICC 2024–2025
| Trimestre | Valeur ICC | Évolution annuelle | Source |
|---|---|---|---|
| T3 2024 | 2 065 | -2,8 % | INSEE |
| T4 2024 | 2 060 | -3,2 % | INSEE |
| T1 2025 | 2 058 | -3,8 % | INSEE |
| T2 2025 | 2 057 | -4,0 % | INSEE |
| T3 2025 | 2 056 | -4,1 % | INSEE |
| T4 2025 | ~2 055 | estimation | Publication mars 2026 |
Pour les valeurs certifiées et historiques complètes, consultez la série 000008630 sur le site insee.fr.
Calculer une révision de loyer avec l’ICC
Si votre bail contient une clause d’indexation sur l’indice du coût de la construction, la formule légale est la suivante :
Exemple : votre bail prévoit une révision annuelle chaque mois de septembre, basée sur l’ICC du T2. Loyer actuel : 700 €. ICC T2 2025 : 2 057. ICC T2 2024 : 2 065.
Dans cet exemple, la révision est légèrement à la baisse (-0,39 %) car l’ICC a reculé entre les deux périodes. C’est une configuration rare mais possible en période de déflation des coûts de construction.
ICC, IRL et ILAT : quel indice utiliser en 2026 ?
| Indice | Usage | Producteur | Applicable en 2026 |
|---|---|---|---|
| ICC (Indice du coût de la construction) | Baux résidentiels anciens (avant 2008), parkings, garages | INSEE | Oui, si prévu au bail |
| IRL (Indice de référence des loyers) | Baux d’habitation résidentielle (depuis 2008) | INSEE | Oui — référence principale |
| ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) | Baux de bureaux et locaux non commerciaux | INSEE | Oui |
| ILC (Indice des loyers commerciaux) | Baux commerciaux (boutiques, restaurants…) | INSEE | Oui — remplace l’ICC pour les commerces |
ICC 2026 : tendances et perspectives
L’indice du coût de la construction a amorcé une tendance baissière depuis 2024 après avoir atteint des niveaux historiques en 2023 (> 2 100 points). Plusieurs facteurs expliquent cette détente :
- Normalisation des prix de l’acier, du bois et des matériaux isolants après les tensions post-Covid
- Ralentissement de l’activité de construction en France (baisse des mises en chantier de logements neufs)
- Modération de la hausse des salaires dans le BTP
Cette détente des indices se traduit par une légère amélioration des conditions de négociation des devis pour les bailleurs qui engagent des travaux — sans pour autant retrouver les niveaux d’avant 2021. Pour comprendre comment ces coûts impactent le rendement de votre investissement, consultez notre article sur le statut de bailleur privé et les charges déductibles.
Questions fréquentes sur l’indice du coût de la construction
- Où trouver les valeurs officielles de l’ICC ?
- Les valeurs officielles de l’ICC sont publiées sur le site insee.fr (série statistique 000008630). Elles sont également reprises sur les sites de référence comme service-public.fr, legifrance.fr et les plateformes spécialisées en gestion locative.
- L’ICC s’applique-t-il encore aux baux commerciaux en 2026 ?
- Non pour les nouveaux baux commerciaux : depuis la loi Pinel de 2014, les baux commerciaux doivent utiliser l’ILC (commerces) ou l’ILAT (bureaux et activités tertiaires). Seuls les anciens baux commerciaux signés avant 2014 et qui n’ont pas été renouvelés peuvent encore prévoir une indexation sur l’ICC.
- Quelle est la différence entre l’ICC et l’indice FFB ?
- L’ICC est calculé par l’INSEE sur la base d’enquêtes auprès de constructeurs de logements neufs sur toute la France. L’indice FFB est calculé par la Fédération Française du Bâtiment à partir du prix de revient d’un immeuble type à Paris. Leurs usages diffèrent : l’ICC est l’indice légal de référence pour certains loyers, tandis que l’indice FFB est principalement utilisé dans les marchés de travaux et l’assurance habitation.
- L’ICC peut-il faire baisser un loyer en 2026 ?
- Oui. Si l’ICC du trimestre de référence à la date de révision est inférieur à l’ICC du même trimestre l’année précédente, la formule d’indexation donne un résultat inférieur au loyer actuel. Légalement, un loyer peut être révisé à la baisse si le bail le prévoit et si l’indice de référence a effectivement reculé.