La vente à la découpe désigne la cession, lot par lot, d’un immeuble jusqu’alors détenu en bloc par un unique propriétaire bailleur. Pour des milliers de locataires, cette procédure représente un moment charnière : elle ouvre un droit de préemption, impose des délais stricts au vendeur et peut déboucher sur une acquisition à prix préférentiel — ou sur la nécessité de quitter les lieux. Ce guide vous explique les règles applicables en 2026, les obligations du bailleur et les recours dont vous disposez.
1. Qu’est-ce que la vente à la découpe ?
On parle de vente à la découpe lorsqu’un propriétaire bailleur — personne physique ou société — décide de vendre séparément les logements d’un immeuble qu’il possède en totalité. Cette opération, encadrée par la loi du 31 décembre 1975 modifiée par la loi ENL de 2006, crée des droits spécifiques au bénéfice des locataires occupants.
Quand parle-t-on de vente à la découpe ?
La procédure s’applique dès lors que le propriétaire vend plus de 10 logements dans le même immeuble sur une période de moins de 3 ans. En dessous de ce seuil, la vente d’un logement occupé relève du régime classique de la loi du 6 juillet 1989 (congé pour vente).
Distinguer vente à la découpe et congé pour vente
Le congé pour vente (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) concerne un propriétaire qui vend un logement isolé dont il est propriétaire. La vente à la découpe, elle, vise un immeuble entier ou un nombre important de lots. Les délais et les droits associés sont différents, et les confondre peut coûter cher à un locataire peu informé.
2. Les droits du locataire : préemption et priorité d’achat
La vente à la découpe ouvre au locataire un double droit protecteur : le droit de préemption lors de la première mise en vente, et un droit de priorité s’il n’a pas acheté lors de la première offre.
Le droit de préemption
Avant toute mise en vente, le propriétaire doit adresser à chaque locataire une offre de vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette offre doit mentionner le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d’un délai de 4 mois pour accepter ou refuser. S’il accepte, il dispose encore de 2 mois supplémentaires pour réaliser la vente (ou 4 mois s’il sollicite un prêt immobilier).
Le droit de priorité
Si le locataire n’a pas exercé son droit de préemption et que le logement est mis en vente à un prix inférieur d’au moins 5 % au prix initialement proposé, le propriétaire doit à nouveau informer le locataire et lui offrir une nouvelle opportunité d’achat.
Le droit au maintien dans les lieux
Si le locataire ne souhaite pas acheter, il conserve son bail jusqu’à son terme. Le nouveau propriétaire ne peut délivrer un congé avant l’expiration du bail en cours — et encore, sous conditions légales strictes.
3. Les étapes de la procédure légale
La loi impose un calendrier précis au propriétaire qui souhaite procéder à une vente à la découpe. Tout manquement peut engager sa responsabilité civile.
Étape 1 : Information préalable de la mairie
Pour les immeubles de plus de 5 logements, le propriétaire doit informer la mairie de son intention de vendre par lots. La commune dispose d’un droit de préemption urbain (DPU) et peut se substituer à l’acquéreur dans certains cas.
Étape 2 : Information collective des locataires
Dans les immeubles de plus de 10 lots, une réunion d’information collective des locataires est obligatoire. Elle doit se tenir 6 mois au minimum avant l’envoi des offres de vente individuelles. Un plan de l’immeuble, la liste des lots mis en vente et le règlement de copropriété (en cours d’établissement) doivent être communiqués.
Étape 3 : Envoi des offres individuelles
Chaque locataire reçoit une offre de vente notifiée par lettre recommandée. Le prix indiqué doit être celui du marché — tout sous-évaluation manifeste peut être contestée.
Étape 4 : Exercice ou renonciation au droit de préemption
Le locataire accepte l’offre (et dispose de 2 à 4 mois pour signer chez le notaire) ou refuse. S’il refuse, le propriétaire peut vendre à un tiers au prix proposé ou à un prix supérieur.
| Étape | Délai | Obligation |
|---|---|---|
| Information mairie (> 5 lots) | Avant mise en vente | Propriétaire |
| Réunion collective (> 10 lots) | 6 mois avant offres | Propriétaire |
| Offre de vente individuelle | LRAR obligatoire | Propriétaire |
| Délai de réponse locataire | 4 mois | Locataire |
| Réalisation de la vente | 2 mois (4 avec prêt) | Locataire |
4. Prix et décote : combien peut-on négocier ?
L’un des avantages de la vente à la découpe pour le locataire est la possibilité d’acquérir son logement à un prix inférieur à celui du marché, compte tenu de l’occupation.
La décote pour occupation
Un logement occupé se vend moins cher qu’un logement libre. La décote dépend de plusieurs facteurs : la durée restante du bail, l’âge du locataire, le montant du loyer par rapport au loyer de marché. En pratique, cette décote oscille entre 10 et 25 % par rapport à la valeur libre, parfois plus pour les baux de longue durée ou les locataires âgés protégés.
Négocier le prix
Le prix figurant dans l’offre de vente n’est pas nécessairement le prix final. Il est possible de négocier, notamment si le bien nécessite des travaux ou si le marché local est en baisse. Faire évaluer le bien par un agent immobilier indépendant avant de répondre à l’offre constitue une bonne pratique.
5. Protections renforcées pour certains locataires
La loi accorde une protection particulière à deux catégories de locataires qui risquent d’être fragilisés par une vente à la découpe.
Les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes
Lorsque le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures au plafond HLM, le propriétaire ne peut pas lui délivrer de congé pour vente sans lui proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses ressources. Cette protection s’applique même si le nouvel acquéreur souhaite occuper le logement.
Les locataires en situation de handicap
Les locataires en situation de handicap ou hébergeant une personne handicapée bénéficient des mêmes protections. Le propriétaire doit leur proposer une solution de relogement dans le même bassin de vie.
Le locataire dans un immeuble en zone tendue
Dans les zones tendues, les conditions de délivrance d’un congé (pour vente ou reprise) sont encore plus encadrées. Le propriétaire doit respecter des délais supplémentaires et justifier scrupuleusement sa démarche.
Pour comprendre la fiscalité liée à l’acquisition ou à la revente d’un bien en vente à la découpe, vous pouvez consulter notre guide sur la plus-value sur résidence secondaire ainsi que notre article sur la vente en nue-propriété, une alternative parfois envisagée par les bailleurs institutionnels.6. Les pièges à éviter et recours possibles
Plusieurs pratiques abusives sont observées lors des opérations de vente à la découpe. Les connaître permet de mieux se défendre.
L’offre de vente mal notifiée
Si l’offre n’a pas été envoyée par LRAR ou si elle ne comporte pas tous les éléments obligatoires (prix, conditions, plan du logement), elle est nulle. Le locataire peut alors contester la vente devant le tribunal judiciaire dans un délai de 5 ans.
La sous-évaluation délibérée du prix
Certains propriétaires proposent des prix volontairement bas pour décourager les locataires d’acheter, dans l’espoir de revendre ensuite plus cher à un investisseur. Si la différence entre le prix proposé et le prix de vente final dépasse 5 %, le locataire doit impérativement être informé et bénéficier d’un nouveau droit de préemption.
Le harcèlement pour forcer le départ
Tout comportement visant à pousser un locataire à quitter les lieux (absence d’entretien, coupures intempestives, pression psychologique) constitue du harcèlement locatif, passible de sanctions pénales (article 226-4-2 du Code pénal : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende).
Questions fréquentes
- Le propriétaire peut-il me mettre dehors lors d’une vente à la découpe ?
- Non, pas immédiatement. Vous conservez votre bail jusqu’à son terme. Si le nouveau propriétaire souhaite récupérer le logement, il devra attendre l’expiration du bail et respecter les délais légaux de préavis (6 mois minimum pour un congé pour vente ou reprise).
- Suis-je obligé d’acheter mon logement lors d’une vente à la découpe ?
- Non, c’est un droit et non une obligation. Vous pouvez refuser l’offre sans avoir à justifier votre décision. Votre bail se poursuit normalement jusqu’à son terme.
- Que se passe-t-il si je n’ai pas reçu l’offre de vente ?
- Si l’offre n’a pas été notifiée conformément à la loi, la vente peut être annulée. Vous disposez d’un délai de 5 ans pour saisir le tribunal judiciaire et faire valoir votre droit de préemption.
- Puis-je négocier le prix même après avoir reçu l’offre ?
- Oui. L’offre initiale n’est pas gravée dans le marbre. Vous pouvez faire une contre-proposition écrite, argumentée notamment par une expertise indépendante du bien. Le propriétaire n’est pas tenu d’accepter, mais la négociation est légalement possible.