L’état des lieux est la pièce la plus décisive d’une location, et pourtant souvent la plus bâclée. Réalisé en vingt minutes un soir de remise des clés, il détermine plusieurs années plus tard ce que le locataire devra payer au départ, et donc ce qui sera retenu sur son dépôt de garantie. Un état des lieux de location précis protège les deux parties ; un document vague profite presque toujours au locataire, car le doute se retourne contre le bailleur qui ne peut pas prouver l’état initial.
1. L’état des lieux de location : règles de base
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire, pour toute location vide ou meublée constituant sa résidence principale. Il est établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, et signé par chacune, qui en conserve un exemplaire.
Et s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée ?
Le Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731). À la sortie, il lui revient de prouver le contraire, ce qui est difficile sans photos datées. Mais cette présomption ne joue pas si c’est le bailleur qui a fait obstacle à l’établissement du document : il ne peut alors pas s’en prévaloir.
2. Ce que doit contenir un état des lieux
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires, identiques à l’entrée et à la sortie pour faciliter la comparaison.
- Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) et sa date
- L’adresse et la localisation précise du logement
- L’identité des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires
- Les relevés des compteurs individuels : eau, électricité, gaz
- Le détail et la destination des clés et badges remis
- La description pièce par pièce des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement, avec leur état
- La signature des parties
À la sortie, le document mentionne en plus l’adresse du nouveau domicile du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée. En meublé, il s’accompagne d’un inventaire détaillé du mobilier.
3. L’état des lieux d’entrée
Il se fait idéalement dans un logement vide, propre, en pleine lumière du jour, en testant chaque équipement : robinets, chasse d’eau, prises, volets, VMC, chauffe-eau. C’est aussi le moment de relever les compteurs et de vérifier que les documents annexés au bail, dont les diagnostics obligatoires, ont bien été remis.
Le délai de dix jours pour compléter
Le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant sa réalisation, pour signaler un défaut non vu le jour J : une fuite sous l’évier, une prise qui ne fonctionne pas. Pour le chauffage, ce délai s’étend au premier mois de la période de chauffe. La demande se fait de préférence par lettre recommandée ou par courriel avec accusé de réception. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
4. L’état des lieux de sortie et la vétusté
À la sortie, le document est comparé ligne par ligne avec celui d’entrée. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent lui être facturées. L’usure normale liée au temps, la vétusté, reste à la charge du bailleur : une moquette posée neuve il y a huit ans n’a plus la même valeur qu’au premier jour.
La grille de vétusté
Les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté, annexée au bail, qui fixe une durée de vie pour chaque élément et un abattement annuel. Par exemple, une peinture avec une durée de vie de sept ans perd environ un septième de sa valeur par an. Sans grille, la vétusté est appréciée au cas par cas, au besoin par le juge.
| Constat à la sortie | À la charge de |
|---|---|
| Peinture défraîchie après six ans d’occupation normale | Bailleur (vétusté) |
| Trous de fixation nombreux et non rebouchés | Locataire |
| Joints de silicone noircis par défaut d’entretien | Locataire (entretien courant) |
| Chauffe-eau en panne après quinze ans | Bailleur |
| Brûlure sur le plan de travail | Locataire |
5. Frais, désaccords et dépôt de garantie
Qui paie l’état des lieux ?
Réalisé à l’amiable entre bailleur et locataire, il est gratuit. Confié à une agence, les frais d’état des lieux d’entrée peuvent être partagés, dans la limite de 3 €/m² de surface habitable pour la part du locataire. L’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire par l’agence.
En cas de désaccord
Si les parties ne parviennent pas à établir l’état des lieux ensemble, l’une ou l’autre peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Il doit prévenir les deux parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. Son coût, fixé par un tarif réglementé, est alors partagé par moitié entre bailleur et locataire.
6. FAQ — État des lieux location
- Un état des lieux sur tablette a-t-il la même valeur qu’un document papier ?
- Oui. La loi autorise l’état des lieux sous forme électronique, à condition que chaque partie en reçoive un exemplaire et que la signature soit valable.
- Le locataire peut-il refuser de signer l’état des lieux ?
- Il peut refuser un document qui ne reflète pas l’état réel du logement. Dans ce cas, il vaut mieux faire appel à un commissaire de justice plutôt que de rester sans état des lieux.
- Faut-il un état des lieux en cas de colocation ?
- Oui. Lors du départ d’un seul colocataire, un état des lieux partiel est conseillé pour fixer sa part de responsabilité, même si le bail se poursuit avec les autres.
- Le bailleur peut-il retenir le ménage sur le dépôt de garantie ?
- Oui, si le logement est rendu sale par rapport à l’état constaté à l’entrée. Le montant doit rester proportionné et justifié.